随着经济的快速增长，市场对物流设施的需求也日益强劲，但在此背景下目前全国很多的专业工业物业开发商和自用业主却遭遇了物流设施建设用地来源困难等诸多难题。

      世邦魏理仕11月15日的报告显示,第三季度,中国物流租金上涨加速,其中,北京物流租金水平在32.6元/平米/月,环比增长5.6%,同比增长16.4%;而上海物流租金水平在30.9元/平米/月,环比增长5%,同比增长13.1%。

　　报告称,零售商竞相租用物流空间,为即将到来的农历新年零售高峰期作准备,成为推高物流租金水平的主要原因。

　　不过,相比物流租金上涨加速,第三季度中国工业用地资本增值放缓,原因与出口制造商进一步放缓生产基地扩充有关。

　　报告显示,第三季度北京工业用地的价格在1948元/平米,环比上涨1.2%,而上海工业用地的价格在1732/平米,环比上涨2.1%。

　　在上海、北京等一线城市，物流用地正面临着越来越严重的供应短缺，而优质土地稀缺，也成为物流开发商最大的困难。

　不过，物流企业发展壮大，扩大规模是必然选择。仅在快递领域，就有多家企业先后推出了购地投资计划。例如申通总部投资2亿元，征地100亩，新购9.6米的快递车辆18辆；圆通投资3.5亿元规划建设上海、广州、成都等集分拣、仓储于一体的大型运转中心，并开通了中东、东南亚专线；中通在上海征用52亩土地，投资1.2亿元建造新的总部基地……“如果只是在各地建立办事处或分公司，投入并不是很大。但要是建设大型集散中心或分拨基地，对于操作空间、装备设施等方面就会有所要求，必须投入大笔资金租赁或是买地。”屈传顺说，尽管买地的成本投入更大，但从长远收益考虑，一些物流企业还是更希望“买”而非“租”。

 　对于国内物流仓储空间，世邦魏理仕研究报告显示，中国5.5亿平方米的存储空间中，只有580万平方米可以算得上是“甲级”现代物流设施。中国的人均存储空间仅为0.41平方米，是香港、日本和美国人均水平的十分之一。

 　虽然中国的经济目前仍处于欠发达水平，且大多数制成品都是出口型产品，但这一数字仍反映出中国目前所面临的较为严重的存储空间不足问题。

 　由于工业用地所获取的价值远远低于住宅或商业用地，所以在规划新开发区时，相比工业用地，地方政府一般更愿意分配土地作为住宅及商业规划区。即使在工业和高科技园区，能够带来收入和增加就业机会的项目也主要是园区的办公楼、工厂和研发设施。另一方面，开发存储设施能够直接带来的业务流程和就业机会增加极其有限。在很多情况下，物流设施均被视为配套服务。

 　“受目前供求失衡、燃油价格上涨、劳动成本提高和租金不断攀升的综合影响，物流成本很可能会随之增长至历史新高。全中国物流物业租金的上涨幅度预计将高达20%。”世邦魏理仕亚洲区工业和物流服务部执行董事安豪认为。

　　日前，阿里巴巴集团推出千亿元仓储体系投资计划，其仓储网点覆盖全国，深度“跨界”物流业的态势已经十分明显。而像京东商城、当当网等也都投巨资在各地铺展仓储物流系统。此外，国内的一些房地产商，在各地推出“限购令”的大背景下，纷纷将目光从住宅地产转向其他领域，如金地、中粮地产、上海复地、合生创展、富力等等都在不同程度地试水工业地产。

 　各路竞争者的加入，使“物流地产”概念日渐火热，也进而推动了一线城市相应地价的上涨。据谭志培介绍，在有些地方，物流用地价格大大超过物流业的承受能力。目前，我国部分一线城市，如上海、深圳等，物流用地价每亩高达60万~100万元。在天津、河北等地，土地价格也比前几年提高了3到4倍。土地成本成倍增大，使一些物流企业进退两难。

　　在“物流地产”热潮背后，隐现的似乎并不是仓储物流业的“春天”。

　　“对于仓储物业的买家，我们会建议他们为物业选址留有充裕的时间，如有可能，更应将选址范围扩大至上海周边城市，例如昆山。”高力国际工业部董事英奈哲在分析上海仓储物流市场前景时表示，2011年物业地产开发商的主要竞争集中在土地资源而非资本，因此转战二三线城市，或许可以避免激烈的竞争。

　　在二三线城市，物流企业更容易拿到地吗？谭志培认为，在全国各地兴建物流园区的大潮下，物流企业用地的取得难度已大大降低。不过，有关机构调查显示，在物流园区、基地项目的建设过程中，征地困难已经成为困扰其发展的重要因素。例如项目往往受到土地出让方式调整和土地宏观政策的影响，使规划不得不一改再改；很多园区土地手续办理放缓，部分项目不能如期开工；后续土地储备不足，影响远期规划和发展等等。

　　土地置换政策不配套的问题较为突出。谭志培解释说，物流规划是在考虑一定区域现状及未来产业发展，居民生活和城市功能空间，城市在区域中的物流组织地位等因素基础上，进行综合布局的结果。为了不多占用土地，需要在规划的设施与既有不符合空间布局要求的设施之间进行土地置换。而实际情况中，用地政策制定与执行者和物流规划的制定与执行者，两者之间往往缺乏有效沟通和协调，加之土地置换过程中涉及国家、地方、行业和企业等多方利益，因此有时经常在物流用地问题上无法达成一致。
　　拓展用地、增大规模，往往缺乏资金，在用地政策上也时常受限。因此，物流企业更希望相关部门能够从政策方面给予扶持。

 　另据安豪透露：“北京目前的平均物流租金高于上海。物流租金上涨和物流设施用地不足对地产界和整个社会都构成了巨大挑战，因为物流服务商、零售商和制造商都会将更高的存储成本纳入到商品的价格中”。存储成本占整体物流成本的三分之一，占国内生产总值的5.9%，因此存储成本增加以后，会使中国本已居高不下的通货膨胀率进一步上涨的压力增大。

 　中国物流策划研究院副院长李芏巍也表示，由于土地价格的提升，新建物流设施的使用成本往往要高于其他既有设施的平均成本，入驻企业要在物流服务过程中消化过高的建设成本，必定带来其客户成本的上升。这样，新建设施不仅无法降低成本，反而会提高社会物流成本。

　　实际上，成功的物流基地、园区，最主要的一个原因就是合理控制土地价格，降低基础设施的投资运营成本。李芏巍认为：“依照经验来看，土地政策对物流业的影响十分深远，土地问题已成为国内物流企业未来发展的关键。”