广州商圈之变

　　值得注意的是，在天河商圈、环市东商圈、北京路商圈、上下九商圈等众多广州商圈中，天河商圈和珠江新城商圈只有一站地铁之隔，二者难免会在客源上打起“擂台”。前期开张的万菱汇，就因和周边多个大型成熟商业同质化严重，导致人气不尽如人意。珠江新城商圈作为后来者，将如何对天河商圈展开“攻擂”架势？

　　正佳集团副总裁李穗生向时代周报记者表示：靠天河区的消费需求，珠江新城商圈难以维持；珠江新城的优势在于靠近亚运会开幕式场地、拥有广州最大的市民广场花城广场，这会为其带来旅游购物需求，但这种需求能带来多大商机，尚难定论。“珠江新城商圈形成氛围，至少需要3年时间。”

　　“二者是一种互补、竞争的关系。”江国源认为，珠江新城、体育中心同属于北至中信广场、南至珠江边这样一个大的商圈。凭着人流和交通优势，体育中心的天河商圈在大众消费、年轻消费方面优势明显。而珠江新城商圈的定位是精英消费，其客源主要是东西两翼写字楼的商务人士、从世界各地来广州旅游的观光人士。“不可否认，珠江新城商圈和天河商圈在客户群上会有交叉，会有竞争。”

　　在珠江新城商圈内的竞争也是火药味十足。以“西塔”为中心：往北，在一街之隔的高德置地广百百货将在今年12月底亮相，同期，苏宁电器、吉之岛也有望一起面世；而往南有15万平方米的珠江新城中央地下商业广场；再往东，4万平方米的兴盛路步行街也近在眼前；此外，东塔也有6万-8万平方米商业项目在规划当中，加上广粤天地，珠江新城的商圈面积约在50万平方米以上。

　　黄华军认为，将入驻珠江新城的众多商场，自然会错位竞争。广百百货CEO黄永志向时代周报记者表示：高德置地内的广百店有1万平方米，不会有电器、食品等内容，“将于12月底以GBF业态亮相。”

　　与对手抢客源是自然，从对手那“借势”则是聪明之举。业界一直认为，18%的餐饮、30%的娱乐、52%的零售，为购物中心的黄金比例。但广州友谊国金店的7个楼层中，除了5楼为餐饮之外，其余均为零售。对此，江国源表示这是考虑到了珠江新城商圈的整体布局，娱乐等配套，周边的商场会涉及，广州友谊国金店更专注于经营高端服装、手表、护肤品。

　　珠江新城商圈或许就此崛起，但其他商圈必然不甘寂寞。黄文杰向时代周报记者透露，广州城内多个商圈均在扩容当中。以环市东商圈为例，大鹏国际广场明年底将有2万平方米商业入市，离广州友谊环市东店不远的63城、保利中环广场分别有3万、8万平方米商业项目，届时环市东商圈将达到20万平方米以上。北京路商圈在名城广场等新商业项目入驻之后，也有望达到60万平方米。

　　黄文杰表示：“西堤路是广州第一个商圈，80年代后到90年代前，北京路商圈迅速崛起，90年代末到目前，天河商圈一直是人气最旺的。进入2010年，广州商圈呈井喷之势，各商圈纷纷扩张，谁会是市场下一个亮点，将等待市场的检验。”

　　2010年11月18日—广州亚运会的第6天，位于西塔的广州友谊国金店开业。业内人士纷纷猜想：1996年天河城的开业，引擎整个天河商圈，此次广州友谊国金店的入市，珠江新城商圈会否就此崛起？

       广州商业竞争正从地上转向地下，一场轰轰烈烈的“地道战”也正在掀起。

　　日前，第一商业网发布《广州地下商业报告》显示，广州现有和规划的地下商业超过百万平方米，仅是“潜伏”在广州新中轴地下的规划和在建的“隐形商圈”规模接近90万平方米，这包括在今年十一黄金周抢闸开业、号称全球最大地下商场花城汇商业一区。在地上商铺租金节节攀升等因素的“倒逼”下，广州商业转战地下似乎成了一种必然。

　　据不完全统计，广州16个主要地下商场面积总和已达到111万平方米，其中，有流行前线、康王商业城、动漫星城、东方宝泰、地一大道、天河又一城、江南新地、花城汇、时尚天河，以及规划中的宏城广场地下空间、中信北地下商场、广州塔地下商业广场等。这其中又可以分为三种形式。第一种是“防空洞”改造而来的地下商业街，比如流行前线、江南新天地，其特点是没有产权，物业开发者一般要与政府签订长期的经营合约；第二种是纯地下商场，比如东方宝泰、时尚天河，其特点往往采取“建设-经营-转让”的BOT模式；第三种是正佳广场、中华广场的传统购物中心地下层部分，特点是与购物中心的地面物业互补、协调发展。

　　然而，这轮地下商业量激增，市场能否接受？是“昙花一现”还是百花争鸣？广州会迎来怎样的地下商业格局？地上、地下商业能否互补双赢？

　　广州一时间爆增地下商业供应量，市场竞争加剧，导致项目招商难、生存难。而连日来记者走访了广州不少的地下商业项目，发现经营状况惨淡的为数不少，这也引发了笔者对地下商场前景的担忧。

　　一些专家已明确指出，城市发展到后期，地上空间不足，才会考虑发展地下空间。但目前广州还没到那个阶段。其实，广州现在发展不均衡，中心城市拥挤，周边则发展不足。而大众的消费习惯，并没有往地下消费的习惯。另外，地下商城比地上的造价要高出一倍，比如24小时通风、抽湿、照明，开发和维护成本都很大。而且，很多中高档品牌都不会轻易选择进驻地下商场经营；另一方面，出于消防安全考虑，广州规定负三层以下是不能经营饮食娱乐项目的，凡此种种都导致了地下商场招商难。

　　地下商业模式要获得成功，笔者认为必须要具备几个条件，首先是定位，能与同商圈中MALL商业体的有效补充；其次是便捷，要与地铁相连，可以带来大量的消费人流；第三是主题特色，在完成规模的前提下，业态要细分，地下商城与其他商业体要形成区分，而不是形成恶性竞争。所有的这些缺一不可。

　　据了解，接下来很多商业项目都会入驻珠江新城：12月底，与广州友谊国金店

      广州楚睿商业咨询董事长黄文杰向时代周报记者指出，预计珠江新城商圈将达到50万平方米以上，难免会和容量达120万平方米的天河商圈形成客源的竞争。

　　50后广州友谊发力

　　广州友谊国金店位于珠江新城CBD“西塔”—广州国际金融中心裙楼内，租金可谓“价格不菲”。据了解，国金店经营面积近5万平方米，第一部分项目租期6年，租金为7883万元/年，第二部分项目租期7年，租金为7655万元/年。其中第一部分项目租金为每月每平方米262.77元左右，该数字创下当时广州商场租金最高纪录。第一商业网CEO黄华军向时代周报记者指出，拥有因亚运会而名声大振的花城广场，加上世界级写字楼林立于此，“西塔”商业潜力巨大，是百货商家必争之地，当时有很多家百货公司想租这块场地，最终“花落友谊”。

　　黄文杰也表示，在太阳城广场等商圈企图蚕食环市东商圈高端百货份额之时，国金店的开店，巩固了广州友谊在高端百货业的地位。

　　据了解，在历史上属于“特供”商店的广州友谊一直走高端百货路线，与天虹商场、广百百货、岁宝百货这些诞生于八九十年代的百货相比，创始于1959年的广州友谊可谓“50后”。这位“50后”的风雨历程，多少印证了广州商圈发展的一些轨迹。

　　广州友谊总店位于素有“广州最贵商圈”之称的环市东商圈。据了解，环市东商圈核心的8万平方米中，广州友谊就占了5万-6万平方米，业内人士更是笑称环市东商圈就是广州友谊环市东店。多年来，广州友谊一直坐守环市东大本营，鲜有扩张之举。自天河城开业炒热了天河商圈板块之后，广州友谊直到2005年才开了正佳店，真可谓姗姗来迟。1959-2009年50年的时间，广州友谊仅有环市东店、时代店、正佳店、南宁店4家商场。

　　就是如此谨慎的广州友谊，在度过50周岁后，近期频繁亮剑：先是扩容环市东店1/3，再是打造环市东男士馆，接着又入驻“西塔”广州国际金融中心。“正是看到消费升级带来的巨大商机，最近才频频出手。”广州友谊副总经理江国源如是向时代周报记者表示。

　　广州友谊成功抢滩“西塔”，其扩张的步伐还不限于此。据江国源透露，佛山店会在明年底开业，洽谈当中的长隆店估计两年内会开业。但时代周报记者发现，广州友谊7家店面，真正称得上异地开店的仅有南宁店一家。相比而言，广百百货不仅抢滩同省的深圳、惠州市场，更是远走他乡，将店面开到武汉。

　　对此，江国源向时代周报记者表示：经销商都是区域代理制，同城的商场只需和同一经销商谈判即可，而异地开店则需增加很多谈判成本。“此外，异地开店更是有很多看不见的壁垒，风险很大。”

       珠江新城商圈：真正成熟尚需5～6年培育期

　　目前，珠江新城商圈有“西塔”、高德置地四季MALL、兴盛路步行街、太阳新天地、广粤天地，再加上2012年一、二、三区全面开业的花城汇，和2016年建成的东塔，珠江新城商圈面积约在50万平方米以上。在第一区开业典礼上，盛智文信誓旦旦地表示，“未来3年，珠江新城CBD将有超过40栋写字楼建成，花城汇吸引的将是高端商务人群和高端住宅人群。”

　　应该说，珠江新城的优势不可复制，这里除了有高端商务酒店、写字楼外，还有广州“城市会客厅”花城广场、广州塔、广州歌剧院、广东省博物馆等地标建筑。据悉，花城汇总建筑面积达15万平方米，一区已引进IMAX影院美国UA影线、8090概念店、UUPARK以及华润万家旗下第一家全新概念店METRO；而二区将主打大众化的时尚服饰、化妆品及餐饮，三区将汇聚中高端的国际知名品牌，将在明年初开业。

　　不过，有业内人士指出，目前整个珠江新城的商业规划不足之处很明显，商业配套功能区结构不完整，布局与人口分布不相适应，新项目目前进驻的风险很大。对此，第一商业网总裁黄华军表示，珠江新城未来将向两个极发展，一个极是以花城汇长条形地下商场为纽带，结合APM线，吸引的是年轻时尚的消费群；一极是以高德置地、西塔吸引高端商务人群。因此珠江新城不可能做成全高端商场，而应照顾到不同受众的消费者。

　　黄华军指出，相比于天河商圈扎堆扩容带来停车难等交通压力，珠江新城有交通网络发达优势。但目前商圈开业的项目有限，商业氛围不浓，仍需一定时间培育，“我认为，珠江新城要到2016年东塔建成后才算定型，因此，整个商圈真正成熟还需要5～6年时间。”

　　白云新城商圈：刚刚起步未来立足城市副中心

　　在给人的印象中，白云区商业多以商贸批发市场为主，流动人口居多，缺少高端消费主体。而白云万达广场进驻，为白云新城商圈发展奠定了基石。

　　提起近两年白云新城商圈的变化，家住白云高尔夫花园的刘小姐感慨地说：“以前这里附近就只有一个百信广场，当时还没升级，大品牌很少，所以每次逛街购物我都拉着老公往天河跑。但去年万达广场开业了，再加国庆前开业的五号停机坪，在白云新城吃喝玩乐都齐了，感觉也比以前方便多了。”

　　据了解，去年底万达广场开业，沃尔玛、万千百货和万达国际影城等进驻，在国庆前五号停机坪广场全面试业，嘉禾影城、星期8小镇、广州酒家“天极品”、苏宁精品店、天空之城动漫电玩、FTV时尚集成店、盛道运动品牌集成店七大主力商家率先亮相。“天河城百货、吉之岛和堂会KTV预计最快要10月中旬才能开业。”五号停机坪相关负责人表示。此外，上海绿地集团开发的广州白云绿地中心中秋前开放了营销中心，商业裙楼和大型时尚购物中心开始推售和招商。业内人士透露，白云新城已吸引了万达、绿地、新世界等大集团扎堆进驻，未来两三年内，白云新城将至少出现7～8家大型商业项目。

　　黄文杰指出，近两年来，在龙头商业项目的拉动下，白云新城商圈迅猛发展，但目前还处于起步阶段，即具备商圈发展的基础条件。但商圈商业网点和大型网点数量较少，业种业态不完善，功能相对单一。他建议，白云新城商圈要立足城市副中心的定位，结合圈内消费需求做好总体定位，还可吸引花都、从化的等北部消费群体。

　　旧场纷纷调整予以“反击”

　　随着众多新场开业，广州原有的中高端商业感受到了巨大的压力，一些旧场纷纷希望借品牌调整和增值服务来提升竞争力。

　　国庆前，广州友谊完成了对男士馆和综合馆的“双子百货”进行优化调整，南馆初步形成了“男士服饰＋高端电器＋高端餐饮”的新业态组合格局。无独有偶，正佳广场副总裁李穗生也表示，今年正佳增加餐饮比例将超过18%，突破国际购物中心餐饮占15%的黄金比例，将打造“美食之都”概念，“快时尚和餐饮将是我们的调整主线。”

　　而仍存在培育期中的万菱汇、中华百货、美东百货等，则纷纷通过软性服务差异化进行突围，代客泊车、出租车站、电梯小姐、迎宾服务……这些本都是高档酒店的服务，都如数被引入商场。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆指出，随着珠江新城、白云新城、番禺商圈等多个市级商业中心崛起，竞争已从品牌组合、多元业态、功能强化提升等层面直接火拼，对于区域商业中心而言，突围压力将更大。因此，区域商业中心唯有向个性化、特色化中心商业区转型，才能取得比较竞争优势，扩张辐射半径。据了解，今年新开业的商业项目中，位于区域商业中心的超过半数，其在未来运营中寻求差异化的渴望更加强烈。